هر آنچه که باید در رابطه با تاپو بدانید!

مدتی است که با توجه با شرایط مناسب کشور ترکیه، سرمایه‌گذاری و خرید ملک در این کشور در میان مردم کشورهای همسایه از جمله ایران، بسیار فراگیر شده است. اگر شما هم به مهاجرت به ترکیه و یا سرمایه‌گذاری در این کشور فکر می‌کنید و می‌خواهید با فرآیند معاملات ملکی آن آشنا شوید، مطالعه این مطلب از وبلاگ پرشین استار را از دست ندهید. در ادامه به هر آنچه که باید در رابطه با خرید ملک در ترکیه و سند تاپو بدانید، اشاره خواهیم کرد.

سند تاپو چیست؟

سند مالکیت در کشور ترکیه به نام سند تاپو شناخته می‌شود؛ سندی که ثابت می کند شما مالکیت ملکی را دارید. این یک سند قانونی است که در اداره ثبت اسناد و املاک محلی ثبت شده است. در حقیقت تاپو، همان سند رسمی و قانونی است که حق مالکیت مطلق اموال، تاریخ انتقال سند و اطلاعات صاحب ملک در آن ثبت شده است. سندهای تاپو در کشور ترکیه به دو دسته تقسیم می‌شود:

- سندهای قرمز: سندهای قرمز رنگ به خانه، آپارتمان و مغازه‌ها تعلق می‌گیرند.

- سندهای آبی: سندهای آبی رنگ به زمین‌ها، اراضی با موقعیت‌های تجاری، صنعتی، کشاورزی و مسکونی که بنا و سازه‌ای ندارند و در آینده می‌توان برای آن‌ها مجوز ساخت گرفت، تعلق می‌گیرند.

اداره تاپو و کاداستر (Tapu and Cadastre)

اداره مسکن در کشور ترکیه، اداره تاپو و کاداستر نامیده می‌شود. این اداره، مرجع ثبت و بایگانی اسناد و اشیا زمینی بوده و امور مربوط به صدور سند و تایید اعتبار آن را بر عهده دارد. اگر قصد انجام معاملات ملکی در ترکیه را دارید، برای دریافت سند مالکیت و اطمینان از قانونی و شفاف بودن معامله خود باید به این اداره مراجعه کنید.

اصطلاحات به ‌کار رفته در سند تاپو در سال 2021

در این قسمت، اصطلاحات به ‌کار رفته در سند تاپو در سال 2021 را بیان خواهیم کرد. از مهم‌ترین اصطلاحاتی که در سند تاپو وضعیت بنا را مشخص می‌کنند، اصطلاحات کات ایرتیفاکی و کات مولکیتی هستند.

- کات ایرتیفاکی (Kat İrtifakı): این نوع تاپو مربوط به ساختمان‌هایی است که مجوز ساخت را از شهرداری دریافت کرده‌اند اما سازنده هنوز برای ملک پایان کار نگرفته است. نگرفتن پایان کار می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد؛ از جمله ورشکست شدن پیمانکار، فوت سازنده و دلایل دیگری که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.

در بعضی از املاک دارای تاپوی کات ایرتیفاکی، بنای داخلی ساختمان تکمیل شده است اما در بخش‌های بیرونی مثل باغچه، فضای سبز و ... هنوز نواقصی وجود دارد یا سازنده به شهرداری بدهی داشته و هنوز موفق به پرداخت آن نشده ‌است. گاهی سازنده ملک را خارج از چارچوب تعیین شده از سوی شهرداری ساخته است، یا فرار مالیاتی دارد و به همین‌خاطر نسبت به گرفتن پایان کار اقدام نمی‌کند.

کارشناسان پرشین استار در تمام مراحل خرید ملک در ترکیه همراه شما هستند تا قبل از انجام هر گونه معامله به شما کمک کنند تا با خیالی آسوده نسبت به خرید اقدام نمایید.

- کات مولکیتی (Kat Mülkiyeti): این تاپو در واقع همان سند پایان کار در ایران است. بدین شکل که سازنده یا پیمانکار بعد از تکمیل فرآیند ساخت، اتمام پروژه را به شهرداری اعلام می‌کند. در صورت تایید بنا از سوی شهرداری، برگه اسکان (ISKAN) به فرد داده می‌شود. سپس می‌توان با مراجعه به اداره ثبت یا همان اداره تاپو و با در دست داشتن برگه اسکان، سند کات ایرتیفاکی را به سند کات مولکیتی تبدیل کرد.

ملک دارای سند تاپو کات مولکیتی، کاملا تکمیل شده است و بدهی یا کار نیمه تمامی ندارد.

در خصوص سندهای کات ایرتیفاکی علاوه بر معایبی از جمله احتمال فرار مالیاتی یا ناتمام بودن فرآیند ساخت بنا که پیش‌تر ذکر کردیم، یکی دیگر از مشکلات این بناها مسئله آب و برق آن‌ها است. ساختمان‌های دارای سند تاپوی کات ایرتیفاکی برای آب و برق یک کنتر مادر دارند که چندین کنتر فرعی به آن متصل شده‌اند و به هر واحد یک کنتر اختصاص می‌یابد. ساکنین قبوض را متناسب با متراژ ملک و تعداد نفرات ساکن در هر واحد، به صورت مشارکتی پرداخت می‌کنند. اما مشکل این است که هزینه‌ها به شکل تصاعدی افزایش می‌یابند و در بهترین حالت مبلغی که برای آب و برق می‌پردازید، حداقل 3٪ بیشتر از املاک با تاپوی کات مولکیتی خواهد بود.

- متراژ نِت ملک: متراژ نِت، شامل تمامی بخش‌های محصور شده به ‌وسیله دیوارها است که قابل استفاده باشند. دیوارها، زیر کابینت‌ها و تمامی قسمت‌های غیر قابل دسترس بنا که امکان استفاده مفید از آن‌ها را نداریم، جزء متراژ نِت به حساب نمی‌آیند.

- متراژ بروت: متراژ بروت شامل متراژ نِت، سهم مالک از پارکینگ، انباری و فضاهای مشترک ساختمان مثل آسانسور، لابی، باغچه، سالن ورزشی و ... است.

- قیمت (FIYAT): در سند حقوقی ملک، قیمت بر حسب لیر ترکیه ثبت می‌شود. معادل ترکی واژه قیمت، FIYAT است؛ پس برای بررسی قیمت نوشته شده در سند، باید این واژه را جستجو کنید.

- سایر اصطلاحات:

İLİ  / استان

İLÇESİ / شهر

MAHALLESİ / محله

KÖYÜ / شهرک

SOKAĞI / نام خیابان

MEVKİİ / منطقه

ADA NO / شماره بلوک

PARSEL NO / شماره قطعه

PAFTA NO / شماره صفحه

NİTELİĞİ / نوع کاربری املاک و مستغلات

Sahıbı / مشخصات مالک فعلی ملک

Yüzölçümü / مساحت و متراژ زمین

Bagımsız Bölüm / مشخصات ملک مورد نظر در زمین اصلی

Satıs Bedelı / قیمت ملک

Arsa Payı / درصد مالکیت ملک از زمین اصلی

Blok No / شماره بلوک

Kat No / شماره طبقه

Bagımsız Blm No / شماره واحد

Edınme Sebebı / علت فروش و یا انتقال ملک و نام مالک قبلی و نحوه انتقال

جهت اطمینان خاطر بیشتر، تنها به آشنایی با این اصطلاحات اکتفا نکنید و فرآیند ثبت سند را با مشورت یک وکیل و کارشناس کاربلد به انجام برسانید. کارشناسان خبره حقوقی پرشین استار آماده ارائه هر گونه مشاوره به شما خریداران محترم می باشند.

مراحل و پروسه نقل و انتقال سند تاپو

با توجه به قوانین جاری کشور ترکیه برای انتقال سند اموال غیرمنقول، باید از طریق دفاتر ثبت اسناد رسمی یا به اصطلاح نوتر (Noter) اقدام کرد. برای انجام هرگونه فعالیت اقتصادی از جمله خرید و فروش ملک در این کشور، به شماره مالیاتی یا «ورگی نوماراسی» نیاز دارید.

برای گرفتن شماره مالیاتی باید به یکی از اداره‌های ثبت اسناد ترکیه مراجعه کرده و با ارائه پاسپورت، کپی صفحه اول آن و اجاره‌نامه نوتر شده، شماره مخصوص خود را به ‌صورت رایگان دریافت کنید.

بعد از انتخاب ملک توسط خریدار و پرداخت بیعانه، فروشنده برای انتقال سند به نام خریدار ضمن ارائه مدارک در اداره تاپو درخواست می دهد. همزمان از یک شرکت جهت کارشناسی رسمی قیمت ملک دعوت می نماید. درخواست ها در روزهای هفته تا ظهر پذیرفته می شوند و خریداران مجبور نیستند در زمان درخواست در دفتر نقل و انتقال سند ملک حضور داشته باشند.

در فاصله زمانی بین درخواست و امضاهای نهایی، هزینه های نقل و انتقال سند ملک باید پرداخت شود. این هزینه ها شامل مالیات نقل و انتقال سند ملک، مالیات مهر و گردش سرمایه است.

پس از آماده کردن مدارک نقل و انتقال سند ملک، اداره تاپو با ارسال پیامکی تاریخ و ساعت قرار ملاقات را مشخص می كند و هر دو طرف را برای امضای نهایی دعوت می كند.

اگر هرکدام از طرفین معامله خارجی باشند، مترجم قسم خورده باید در اداره تاپو حضور داشته باشد تا شرایط انتقال سند را توضیح دهد زیرا همه اوراق و اسناد فقط به زبان ترکی تهیه شده اند.

در انتها و پس از اینکه فروشنده و خریدار توافق نامه نقل و انتقال سند ملک را امضا می کنند، سند ملک توسط مأموران چاپ و به خریدار داده می شود.

زمان انتقال سند از لحظه پرداخت نهایی توسط خریدار معمولا یک هفته به طول می انجامد. البته این زمان بسته به شلوغی و خلوتی شهرها گاهی تغییر می کند.

مدارک لازم برای انتقال سند ملک در ترکیه

مدارک لازم برای اتقال سند تاپو در ترکیه به قرار زیر می باشد:

- تاپوی ملک مورد نظر و یا نامه مورد تایید سازمان ثبت اسناد در رابطه با احراز مالکیت، اطلاعات مالک و مشخصات دقیق ملک

- پاسپورت، شناسنامه و کارت ملی با ارائه ترجمه رسمی به زبان ترکی

- بیمه نامه اجباری زلزله

- برگه پایان کار و تسویه حساب مالیات و عوارض شهرداری

- عکس بیومتریک فروشنده و خریدار

- حضور مترجم و دو شاهد در صورت مسلط نبودن طرفین به زبان ترکی استانبولی

- وکالت نامه به زبان ترکی (در صورتی که انتقال سند در خارج از ترکیه و با وکالت نامه در حال انجام است)

- شماره مالیاتی خریدار

- گزارش ارزیابی قیمت (اکسپرتیز)

- مدارک شناسایی فروشنده

هزینه‌های نقل و انتقال سند تاپو

هزینه سند یا تاپو هارجی (Tapu Harci): برای انتقال سند در ترکیه باید 4٪ ارزش ملک را به عنوان هزینه سند بپردازید که اصطلاحا به آن تاپو هارجی گفته ‌می‌شود. تاپو هارجی شامل 2 درصد سهم خریدار و 2 درصد سهم فروشنده است؛ این مبلغ نمی‌تواند کم‌تر از هزینه پرداختی در برگه تسویه حساب عوارض صادر شده از سوی شهرداری باشد. معمولا برای راحتی در معاملات گفته می‌شود که قیمت تمام شده با احتساب 4٪ درصد هزینه تاپو چه مقدار است.

توجه داشته باشید هزینه اکسپرتیز، ترجمه ها، بنگاه معاملات املاک و برخی هزینه های ریز دیگر نیز باید پرداخت شود.

بعد از اتمام انتقال سند باید با مراجعه به شهرداری، مالکیت و اطلاعات خود را ثبت کنید تا فرایند تعیین عوارض سالیانه به کار انداخته شود. مقدار این عوارض به نوع، ارزش ملک و موقعیت قرارگیری آن بستگی دارد. به علاوه در یک‌سری از موارد (مانند زمانی‌ که قصد دارید در کم‌تر از 5 سال دیگر ملک تان را به فروش برسانید) به آن مالیات بر دارایی تعلق می‌گیرد که ساز و کار خاص خود را دارد.

تاپو تاکاس (Tapu Takas)

یکی از نگرانی‌هایی که همیشه در رابطه با خرید و فروش املاک در کشورهای خارجی وجود دارد، کلاهبرداری حین پرداخت هزینه است. سیستم تاپو تاکاس این مشکل را کاملا حل کرده است.

براساس قراردادی که بین اداره تاپو و سیستم بانکی کشور ترکیه بسته شده است، طی فرآیند خرید ملک،‌ حسابی برای انتقال مبلغ معامله اختصاص می‌یابد. تمام مشخصات ملک در سیستم وارد می‌شود و خریدار موظف است هزینه را قبل از امضای سند به این حساب واریز کند. پول در حساب ذخیره شده و بعد از نهایی شدن فرآیند انتقال سند و تایید کارشناس اداره تاپو، پیامکی از اداره ثبت به بانک ارسال می‌شود. در نتیجه مبلغ موجود در حساب به‌طور اتوماتیک به حساب فروشنده انتقال می‌یابد.

نکات مهم دیگر درباره سند تاپو

• برای هر خریدار خارجی که قصد خرید ملک در ترکیه را دارد، به ‌صورت رایگان از سوی دولت یک کارشناس مشخص می‌شود تا ملک را ارزش‌گذاری کند.
• در حالت معمول انتقال سند از فروشنده به خریدار، حدود 3 تا 5 روز کاری زمان می‌برد و حدود 3 ماه بعد، سند شش دانگ تاپو به دست شما خواهد رسید.
• امکان انجام معامله در شهری به‌ جز شهری که ملک در آن واقع است نیز وجود دارد؛ در صورتی که خریدار و فروشنده هر دو در یک مرکز مدارک خود را ارائه بدهند، این امر امکان‌پذیر است ولی هزینه صندوق‌گردان دو برابر می‌شود.
• عوارض سالیانه و مالیات بر دارایی را می‌توان به‌ صورت اقساطی و یا سالیانه پرداخت کرد. هم‌چنین می‌توان پرداخت را تا زمان فروش ملک به تعویق انداخت اما در این حالت مشمول جریمه خواهید شد.
• هنگامی که شما یک سند مالکیت یا تاپو در ترکیه دارید ، حق مالکیت کامل بر آن دارید و خانواده شما بعد از مرگ حق وراثت (جانشینی) را دارند.
• هنگام تنظیم قرارداد حتما یک کپی از سند را دریافت و مطالعه کنید و تا قبل از اینکه نسبت به تمام مسائل ملک آگاه نشده‌اید هیچ مبلغی پرداخت نکنید.
• سعی کنید بیشتر از ۱۰ درصد مبلغ ملک را به عنوان بیعانه پرداخت نکنید و الباقی را در روز انتقال سند پرداخت کنید. به مبلغ بیعانه کاپورا گفته می شود.
• دقت کنید تا مشخصات واحد انتخابی شما دقیقا همانی باشد که در مبایعه نامه و سند نوشته شده است و مغایرتی در آن نباشد.
• قبل از نقل و انتقال، استعلامات ملک مورد نظرتان را بگیرید و تا زمانی که از بدهی‌های ملک مطلع نشده‌اید، هرگز معامله را انجام ندهید. ما اینجا هستیم تا این استعلامات را بطور کامل برای شما انجام دهیم تا خیالتان آسوده باشد.

سخن پایانی

در سال های اخیر، میزان سرمایه گذاری و خرید ملک در ترکیه توسط ایرانیان افزایش یافته است. اگر شما هم قصد سرمایه گذاری در ترکیه را دارید، لازم است قبل از هر گونه اقدامی جزئیاتی را درباره روند معاملاتی ملکی در ترکیه بدانید! یکی از مهم ترین موارد در این روند سند تاپو یا همان سند رسمی مالکیت در ترکیه می باشد.

در این مطلب تلاش کردیم، کامل‌ترین و کاربردی‌ترین اطلاعات به ‌روز را درباره سند تاپو به شما ارائه کنیم. امیدواریم توانسته باشیم به تمامی سوالات و ابهامات شما در این زمینه پاسخ دهیم.

حال با توجه به وجود جزئیات زیاد درباره روند خرید ملک و انتقال سند یا تاپو از نام فروشنده به نام خریدار در کشور ترکیه، پیشنهاد می کنیم که پیش از هر اقدامی با مشاوران شرکت پرشین استار تماس گرفته و از مشاوره تخصصی ما در زمینه خرید املاک و مستغلات در ترکیه، اخذ کارت اقامت و پاسپورت ترکیه، جزئیات سند شش دانگ یا تاپو و موارد مشابه برخوردار گردید

ما با معرفی بهترین پروژه ها و املاک در شهرهای مختلف ترکیه به ویژه استانبول و آلانیا، به شما می گوییم که کدام شهر یا محله ترکیه برای خرید ملک و سرمایه گذاری مناسب تر است و جهت راحتی هر چه بیشتر شما، با توجه به بودجه تان بهترین پیشنهادات را به شما ارائه می دهیم و از صفر تا صد کنار شما عزیزان خواهیم بود. تا سرمایه گذاری بدون ریسکی را تجربه نمایید